Hallo Pengacara

Tanah Telantar Menurut Hukum Agraria: Kriteria dan Konsekuensi Hukumnya

Tanah yang dibiarkan kosong, tidak diusahakan, atau tidak dimanfaatkan dalam waktu lama dapat menimbulkan persoalan hukum. Pemilik tanah mungkin menganggap tanah tersebut tetap aman karena memiliki sertifikat, sedangkan masyarakat atau pihak lain dapat mempertanyakan mengapa tanah tersebut tidak digunakan sesuai peruntukannya.

Dalam hukum agraria Indonesia, persoalan ini berkaitan dengan konsep tanah telantar, yaitu tanah yang memenuhi kriteria tertentu untuk ditertibkan oleh pemerintah sesuai peraturan perundang-undangan.

Namun, tanah yang terlihat kosong tidak otomatis berstatus tanah telantar. Penetapan status tersebut harus mengikuti prosedur hukum dan memperhatikan jenis hak atas tanah, keadaan faktual, serta alasan tanah tidak dimanfaatkan.

Artikel ini membahas pengertian tanah telantar, kriteria yang berlaku, tahapan penertiban, konsekuensi hukum, dan langkah yang dapat dilakukan pemegang hak untuk melindungi kepentingannya.

1. Apa yang Dimaksud Tanah Telantar Menurut Hukum Agraria?

Tanah telantar merupakan tanah yang memiliki hak atau dasar penguasaan tertentu, tetapi sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara sesuai ketentuan yang berlaku.

Dasar hukum utama yang saat ini mengatur penertiban tanah telantar adalah Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Telantar. Peraturan ini berlaku sejak 6 November 2025 dan mencabut PP Nomor 20 Tahun 2021.

Dalam konteks hukum agraria, tanah tidak hanya dipandang sebagai objek kepemilikan atau penguasaan, tetapi juga mempunyai fungsi sosial. Prinsip tersebut tercermin dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Artinya, pemegang hak atas tanah memiliki kewenangan untuk menggunakan tanah sesuai haknya, tetapi kewenangan tersebut juga harus dijalankan dengan memperhatikan fungsi sosial dan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Meskipun demikian, tidak setiap tanah yang belum dibangun, belum ditanami, atau sementara tidak digunakan dapat langsung dikategorikan sebagai tanah telantar. Penilaian harus memperhatikan ketentuan yang berlaku terhadap jenis hak dan kondisi tanah tersebut.

2. Dasar Hukum Penertiban Tanah Telantar

Beberapa peraturan yang relevan untuk memahami persoalan tanah telantar meliputi:

a. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

UUPA menjadi dasar utama hukum agraria nasional. Pasal 6 menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.

Selain itu, Pasal 27, Pasal 34, dan Pasal 40 mengatur hapusnya hak atas tanah tertentu karena ditelantarkan. Ketentuan tersebut berkaitan dengan hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan.

b. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja

Undang-undang ini merupakan salah satu dasar hukum yang digunakan dalam pembentukan aturan penertiban kawasan dan tanah telantar, termasuk untuk melaksanakan ketentuan terkait hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan.

c. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025

PP Nomor 48 Tahun 2025 mengatur objek penertiban tanah telantar, kriteria tanah yang dapat ditertibkan, serta tahapan penertiban hingga penetapan tanah telantar.

Peraturan ini juga mengatur penertiban kawasan telantar yang berkaitan dengan izin, konsesi, atau perizinan berusaha tertentu.

Catatan penting: PP Nomor 20 Tahun 2021 sudah dicabut. Karena itu, pemeriksaan perkara tanah telantar saat ini perlu merujuk pada PP Nomor 48 Tahun 2025 beserta ketentuan pelaksanaannya yang masih berlaku.

3. Tanah Apa Saja yang Dapat Menjadi Objek Penertiban?

PP Nomor 48 Tahun 2025 mengatur beberapa jenis tanah yang dapat menjadi objek penertiban tanah telantar, yaitu:

• Tanah dengan Hak Milik.
• Tanah dengan Hak Guna Bangunan (HGB).
• Tanah dengan Hak Guna Usaha (HGU).
• Tanah dengan Hak Pakai.
• Tanah Hak Pengelolaan (HPL).
• Tanah yang diperoleh berdasarkan Dasar Penguasaan Atas Tanah.

Meskipun termasuk dalam kategori tersebut, bukan berarti seluruh tanah secara otomatis berstatus telantar ketika tidak digunakan. Setiap kategori memiliki kriteria dan persyaratan yang harus diperiksa.

a. Tanah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai

Tanah HGB dan Hak Pakai dapat menjadi objek penertiban apabila dengan sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara paling cepat sejak dua tahun setelah hak diterbitkan, sesuai kriteria PP Nomor 48 Tahun 2025.

b. Tanah Hak Guna Usaha

Tanah HGU dapat menjadi objek penertiban apabila dengan sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, dan/atau tidak dimanfaatkan paling cepat sejak dua tahun setelah hak diterbitkan, sesuai ketentuan yang berlaku.

c. Tanah Hak Pengelolaan

Tanah HPL juga termasuk objek penertiban jika memenuhi kriteria yang ditentukan peraturan. Namun, ketentuan mengenai pengecualian objek penertiban harus diperiksa berdasarkan jenis dan keadaan tanah yang bersangkutan.

d. Tanah berdasarkan Dasar Penguasaan Atas Tanah

Tanah yang diperoleh berdasarkan dasar penguasaan atas tanah dapat menjadi objek penertiban apabila memenuhi kriteria tidak diusahakan, tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara paling cepat sejak dua tahun setelah dasar penguasaan tersebut diterbitkan atau dibuat.

Jangka waktu tersebut bukan berarti tanah otomatis ditetapkan sebagai tanah telantar setelah dua tahun. Pemerintah tetap harus menilai kondisi tanah dan mengikuti proses penertiban yang ditentukan peraturan.

4. Bagaimana Kriteria Tanah Hak Milik yang Dapat Ditertibkan?

Tanah Hak Milik memiliki ketentuan khusus. Berdasarkan Pasal 6 ayat (2) PP Nomor 48 Tahun 2025, tanah Hak Milik dapat menjadi objek penertiban apabila dengan sengaja tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara sehingga memenuhi keadaan tertentu.

Kriteria tersebut meliputi:

a. Tanah dikuasai masyarakat dan menjadi wilayah perkampungan

Tanah Hak Milik yang sengaja dibiarkan tidak digunakan atau dipelihara sehingga dikuasai masyarakat dan berkembang menjadi wilayah perkampungan dapat masuk dalam kriteria penertiban sesuai ketentuan yang berlaku.

b. Tanah dikuasai pihak lain selama 20 tahun tanpa hubungan hukum

Kriteria berikutnya adalah tanah dikuasai pihak lain secara terus-menerus selama 20 tahun tanpa hubungan hukum dengan pemegang hak.

Keadaan ini perlu diperiksa secara cermat. Penguasaan oleh pihak lain tidak otomatis membuat pihak tersebut menjadi pemilik tanah. Demikian pula, keberadaan penguasaan selama 20 tahun tidak dengan sendirinya membuktikan bahwa tanah telah berstatus telantar. Penertiban tetap harus dilakukan sesuai prosedur hukum.

c. Fungsi sosial hak atas tanah tidak terpenuhi

Tanah Hak Milik juga dapat menjadi objek penertiban apabila fungsi sosial hak atas tanah tidak terpenuhi, baik pemegang hak masih ada maupun sudah tidak ada, dengan tetap memperhatikan kriteria dan prosedur dalam peraturan.

Dengan demikian, tanah Hak Milik yang kosong tidak otomatis kehilangan haknya hanya karena tidak dibangun atau tidak ditanami. Harus terdapat keadaan yang memenuhi kriteria hukum dan proses penertiban yang sah. 

5. Apakah Tanah Kosong Otomatis Menjadi Tanah Telantar?

Tidak. Perbedaan antara tanah kosong dan tanah telantar sangat penting untuk dipahami.

Tanah kosong dapat saja sedang menunggu pembangunan, digunakan sebagai cadangan usaha, berada dalam proses perizinan, atau belum dimanfaatkan karena alasan tertentu. Keadaan tersebut harus dinilai berdasarkan bukti dan ketentuan yang relevan.

Sebaliknya, tanah yang sengaja tidak diusahakan, tidak digunakan, tidak dimanfaatkan, atau tidak dipelihara dan memenuhi kriteria dalam peraturan dapat menjadi objek penertiban.

Beberapa hal yang perlu diperiksa antara lain:

• Jenis hak atau dasar penguasaan atas tanah.
• Tanggal penerbitan hak atau dasar penguasaan.
• Peruntukan dan rencana pemanfaatan tanah.
• Kondisi fisik tanah dan kegiatan yang berlangsung di atasnya.
• Alasan tanah belum dimanfaatkan.
• Riwayat penguasaan dan pemeliharaan.
• Surat pemberitahuan, peringatan, atau dokumen penertiban dari instansi berwenang.

Bukti bahwa tanah memiliki sertifikat penting untuk menunjukkan status hak, tetapi sertifikat tidak selalu mengakhiri persoalan apabila terdapat dugaan bahwa tanah memenuhi kriteria penertiban. Sebaliknya, kondisi tanah yang tampak kosong juga tidak cukup untuk menyimpulkan bahwa hak atas tanah telah hapus.

6. Bagaimana Proses Penetapan Tanah Telantar?

Penetapan tanah telantar tidak seharusnya dilakukan hanya berdasarkan dugaan bahwa tanah tidak digunakan. PP Nomor 48 Tahun 2025 mengatur tahapan penertiban yang harus diikuti oleh pemerintah.

Secara umum, proses penertiban meliputi:

a. Inventarisasi tanah terindikasi telantar

Pemerintah melakukan identifikasi dan inventarisasi terhadap tanah yang diduga memenuhi kriteria tanah telantar.

Pada tahap ini, status tanah masih berupa indikasi yang perlu ditindaklanjuti. Belum dapat disimpulkan bahwa tanah tersebut telah resmi ditetapkan sebagai tanah telantar.

b. Evaluasi tanah

Evaluasi dilakukan untuk memeriksa status hak atau dasar penguasaan, kondisi tanah, rencana pemanfaatan, dan keadaan faktual lainnya.

Pemegang hak perlu memastikan dokumen kepemilikan, rencana penggunaan, serta bukti kegiatan atau pemeliharaan tanah tersedia apabila diminta dalam proses pemeriksaan.

c. Peringatan kepada pemegang hak

Dalam proses penertiban, peringatan dapat diberikan sesuai ketentuan peraturan. Pemegang hak perlu memperhatikan isi surat, kewajiban yang diminta, batas waktu, dan cara menyampaikan tanggapan.

Apabila terdapat kekeliruan mengenai identitas tanah, status hak, kondisi penggunaan, atau alasan tanah belum dimanfaatkan, pemegang hak sebaiknya menyiapkan penjelasan dan bukti pendukung.

d. Penetapan tanah telantar

Jika proses pemeriksaan menunjukkan bahwa kriteria dan persyaratan hukum telah terpenuhi, pemerintah dapat melanjutkan proses penetapan sesuai kewenangannya.

Penetapan tersebut memiliki konsekuensi hukum terhadap status tanah dan hak yang melekat padanya. Oleh karena itu, setiap surat atau keputusan yang diterbitkan dalam proses ini perlu diperiksa dengan teliti.

Rincian tahapan, bentuk peringatan, jangka waktu, dan kewenangan pejabat harus mengacu pada PP Nomor 48 Tahun 2025 beserta ketentuan pelaksana yang masih berlaku.

7. Apa Konsekuensi Hukum Jika Tanah Ditetapkan sebagai Tanah Telantar?

Konsekuensi penetapan tanah telantar dapat serius bagi pemegang hak atau pihak yang memiliki dasar penguasaan atas tanah tersebut.

a. Hak atas tanah dapat hapus

Apabila tanah telah ditetapkan sebagai tanah telantar sesuai prosedur yang berlaku, hak atas tanah yang bersangkutan dapat berakhir sesuai ketentuan hukum.

Konsekuensi ini berkaitan dengan prinsip dalam UUPA mengenai hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan dan mekanisme penertiban dalam PP Nomor 48 Tahun 2025.

b. Tanah dapat menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara

Tanah yang telah ditetapkan sebagai tanah telantar dapat ditegaskan menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pemegang hak sebelumnya tidak dapat menganggap haknya tetap utuh hanya karena masih menyimpan dokumen lama. Status tanah harus diperiksa berdasarkan keputusan dan administrasi pertanahan yang berlaku.

c. Tanah dapat didayagunakan untuk kepentingan yang ditentukan pemerintah

Tanah yang telah ditetapkan sebagai tanah telantar dapat masuk dalam mekanisme pendayagunaan tanah sesuai ketentuan yang berlaku, termasuk melalui skema Tanah Cadangan Umum Negara apabila memenuhi persyaratan.

Artinya, tanah tersebut dapat ditata kembali pemanfaatannya oleh pemerintah berdasarkan kebijakan dan peraturan yang relevan.

d. Timbul risiko kerugian ekonomi

Bagi pemilik atau pemegang hak, konsekuensi penertiban dapat memengaruhi nilai aset, rencana investasi, kegiatan usaha, dan kepentingan ekonomi lainnya.

Karena itu, pemegang hak sebaiknya tidak mengabaikan surat pemeriksaan atau peringatan dari instansi pertanahan. Tanggapan dan bukti perlu disiapkan sesuai prosedur.

8. Bagaimana Cara Pemegang Hak Melindungi Tanahnya dari Risiko Penertiban?

Pemegang hak sebaiknya mengambil langkah pencegahan dan memastikan administrasi tanah tetap tertib.

a. Periksa status dan dokumen pertanahan

Pastikan sertifikat atau dokumen dasar penguasaan, identitas pemegang hak, luas tanah, letak, batas, serta peruntukan tanah sesuai dengan keadaan sebenarnya.

Jika ditemukan ketidaksesuaian, mintalah penjelasan atau lakukan pembaruan administrasi melalui prosedur resmi yang tersedia.

b. Siapkan rencana pemanfaatan tanah

Apabila tanah belum dimanfaatkan, dokumentasikan rencana penggunaannya, termasuk tahapan pembangunan, pengusahaan, atau pemeliharaan yang memang relevan dengan kondisi tanah dan jenis haknya.

Rencana tersebut bukan jaminan bahwa tanah tidak dapat ditertibkan, tetapi dapat menjadi informasi penting untuk menjelaskan keadaan dan tujuan pemanfaatan tanah.

c. Simpan bukti penggunaan dan pemeliharaan

Bukti yang dapat disimpan antara lain:

• Foto kondisi tanah secara berkala.
• Dokumen kegiatan pengusahaan atau pemanfaatan.
• Kontrak atau perjanjian terkait penggunaan tanah.
• Bukti pemeliharaan.
• Dokumen perizinan yang relevan.
• Bukti komunikasi dengan instansi pertanahan.

Bukti perlu disimpan secara teratur agar dapat menjelaskan riwayat penguasaan dan pemanfaatan tanah apabila dilakukan evaluasi.

d. Tanggapi surat pemeriksaan atau peringatan

Jika menerima surat dari instansi pertanahan mengenai tanah terindikasi telantar, periksa nomor surat, objek tanah, dasar pemeriksaan, permintaan yang harus dipenuhi, serta tenggat waktu.

Sampaikan tanggapan melalui saluran resmi dan lampirkan bukti yang relevan. Jangan mengabaikan surat tersebut atau hanya mengandalkan penjelasan lisan.

e. Minta pemeriksaan hukum jika terdapat persoalan

Jika tanah sedang dalam sengketa, terdapat pihak lain yang menguasai tanah, atau pemegang hak tidak sepakat dengan hasil pemeriksaan, pertimbangkan untuk meminta pendampingan hukum.

Pemeriksaan perlu mencakup dokumen hak, kronologi, bukti penggunaan, prosedur penertiban, serta kemungkinan upaya administratif atau upaya hukum yang tersedia.

9. Bagaimana Jika Pemegang Hak Tidak Setuju dengan Penetapan Tanah Telantar?

Apabila pemegang hak menilai bahwa penetapan tanah telantar tidak sesuai hukum, langkah yang dapat dipertimbangkan bergantung pada jenis keputusan, dasar hukum, dan tahap proses yang sedang berlangsung.

Langkah awal yang dapat dilakukan adalah:

1. Meminta dan memeriksa salinan keputusan atau dokumen penetapan.
2. Memeriksa apakah tanah dan pemegang hak telah diidentifikasi dengan benar.
3. Menelaah apakah kriteria tanah telantar telah diterapkan secara tepat.
4. Memeriksa bukti pemberitahuan, peringatan, dan pelaksanaan tahapan penertiban.
5. Menyiapkan dokumen yang menunjukkan status hak, penggunaan tanah, atau kekeliruan dalam proses.
6. Menilai mekanisme keberatan atau upaya hukum yang tersedia berdasarkan peraturan yang berlaku.

Tidak setiap perbedaan pendapat otomatis membatalkan keputusan. Pemegang hak perlu mengidentifikasi kesalahan fakta, prosedur, kewenangan, atau penerapan hukum yang dapat dibuktikan.

Jika perkara berlanjut ke pengadilan, penentuan forum dan tenggat waktu harus dilakukan secara cermat berdasarkan karakter keputusan dan ketentuan hukum acara yang relevan.

10. Apakah Tanah yang Dikuasai Orang Lain Bisa Langsung Ditetapkan sebagai Tanah Telantar?

Tidak otomatis. Penguasaan tanah oleh pihak lain dan penetapan tanah telantar merupakan persoalan hukum yang perlu dibedakan.

Jika seseorang menguasai tanah tanpa dasar hukum, pemegang hak perlu memeriksa bukti kepemilikan, riwayat penguasaan, dan kemungkinan penyelesaian sengketa. Sementara itu, jika tanah tersebut diduga memenuhi kriteria tanah telantar, proses penertiban harus mengikuti ketentuan yang berlaku.

Untuk tanah Hak Milik, PP Nomor 48 Tahun 2025 mencantumkan kriteria khusus mengenai penguasaan pihak lain secara terus-menerus selama 20 tahun tanpa hubungan hukum dengan pemegang hak, tetapi kriteria tersebut tidak berarti pihak yang menguasai tanah otomatis menjadi pemilik.

Dengan demikian, persoalan penguasaan tanpa hak, sengketa kepemilikan, dan penertiban tanah telantar tidak boleh disamakan begitu saja. Penilaian harus dilakukan berdasarkan dokumen, fakta, dan jalur hukum yang sesuai.

Kesimpulan

Tanah telantar merupakan persoalan hukum agraria yang berkaitan dengan kewajiban pemegang hak untuk menggunakan dan memelihara tanah sesuai ketentuan yang berlaku. Namun, tanah kosong atau belum dibangun tidak otomatis berstatus tanah telantar.

Peraturan yang saat ini menjadi dasar utama penertiban adalah PP Nomor 48 Tahun 2025, yang membedakan kriteria berdasarkan jenis hak dan keadaan tanah. Untuk tanah Hak Milik, terdapat kriteria khusus; sedangkan untuk beberapa jenis hak lain, aturan menentukan jangka waktu paling cepat dua tahun sejak hak atau dasar penguasaan diterbitkan, dengan tetap mensyaratkan terpenuhinya kriteria hukum.

Jika tanah ditetapkan sebagai tanah telantar melalui prosedur yang sah, konsekuensinya dapat berupa hapusnya hak dan penegasan tanah menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Oleh sebab itu, pemegang hak perlu menjaga dokumen, mendokumentasikan pemanfaatan, menanggapi surat resmi, dan memeriksa pilihan hukum apabila penetapan dipersoalkan.

FAQ: Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah tanah kosong otomatis disebut tanah telantar?

Tidak. Tanah kosong tidak otomatis berstatus tanah telantar. Harus diperiksa jenis hak, kondisi faktual, kriteria hukum, dan proses penertiban sesuai peraturan yang berlaku.

Berapa lama tanah tidak digunakan hingga dapat ditertibkan?

Untuk jenis hak tertentu, PP Nomor 48 Tahun 2025 menentukan jangka waktu paling cepat dua tahun sejak hak atau dasar penguasaan diterbitkan. Namun, jangka waktu tersebut bukan penetapan otomatis. Kriteria dan tahapan hukum tetap harus dipenuhi.

Apakah sertifikat Hak Milik melindungi tanah dari penertiban?

Sertifikat merupakan bukti penting mengenai hak atas tanah, tetapi bukan berarti tanah tidak dapat menjadi objek penertiban apabila memenuhi kriteria hukum yang berlaku. Untuk Hak Milik, terdapat ketentuan khusus yang harus diperiksa.

Apakah orang yang menguasai tanah selama 20 tahun otomatis menjadi pemilik?

Tidak. Kriteria penguasaan pihak lain selama 20 tahun dalam PP Nomor 48 Tahun 2025 berkaitan dengan penertiban tanah Hak Milik dalam keadaan tertentu. Hal tersebut tidak otomatis memindahkan hak kepemilikan kepada pihak yang menguasai tanah.

Apa yang harus dilakukan jika menerima surat peringatan tanah telantar?

Periksa objek tanah, dasar pemeriksaan, permintaan yang tercantum, dan tenggat waktu. Siapkan dokumen hak, bukti penggunaan atau pemeliharaan, serta tanggapan tertulis melalui prosedur resmi.

Apakah penetapan tanah telantar dapat dipersoalkan secara hukum?

Penetapan dapat diperiksa berdasarkan kewenangan, prosedur, fakta, dan ketentuan yang berlaku. Jika terdapat alasan hukum yang memadai, pemegang hak dapat menilai upaya administratif atau upaya hukum lain yang tersedia dengan memperhatikan tenggat waktu.

Konsultasi Hukum dengan Hallo Pengacara

Jika Anda menghadapi persoalan tanah yang diduga telantar, menerima surat peringatan dari instansi pertanahan, atau mempersoalkan penetapan tanah telantar, pemeriksaan dokumen dan kronologi dapat membantu menentukan langkah hukum yang tepat.

Hallo Pengacara menyediakan Layanan Konsultasi dan Pendampingan Hukum bagi individu, pelaku usaha, dan perusahaan.

Hallo Pengacara 0821-3683-8453

Profesional • Terpercaya • Berintegritas

Informasi dalam artikel ini bersifat umum dan bukan pengganti penilaian hukum atas dokumen serta fakta perkara tertentu.